주택담보대출 LTV 란?/ 총부채상환비율 DTI 란? / 총부채원리금상환비율 DSR 란?

주택담보대출 LTV 란? / 총부채상환비율 DTI 란? / 총부채원리금상환비율 DSR 란? 

부동산 대출을 받기전에 주택담보대출(LTV) 무엇인지 총부채상환비율(DTI)가무엇인지 총부채원리금 상환비율(DSR)은무엇인지 어떻게 얼나나 대출이 나오는지 알아보겠습니다.

 

Q. LTV (Loan To Value ratio)  란?

LTV 는 담보인정비율이라는 뜻의 Loan To Value ratio의 약자입니다. 쉽게 얘기해서 집을 담보로 대출을 받을 때 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지에 대한 비율입니다. 주택담보 대출비용 이라고도 하는데요. 아파트를 예를 들어 대출을 받을때 3억짜리 아파트를 담보로 돈을 빌릴 때 LTV 가 70% 라고 가정한다면 3억 x 0.70 =2억 천만 원이 대출이 가능하다는 입니다. 하지만 LTV의 신용대출 조건은 지역이나 대출을 받는 사람에 조건에 따라서 비율이 차이가 나는데요.

※ 지역별 LTV 대출조건

※투기과열지구 및 투기지역 : 서민 실수요자 50% / 무주택 가구 40% / 주택 보유 가구 0%

※조정대상지역 :  서민 실소 요주 70% /  무주택 가구 60% / 주택 보유 가구 0%

※조정대상지역 외 수도권 / 기타 : 서민 실수요자 70% / 무주택 가구 70% /  주택 보유자 60%

위에 %를 보면 투기지역이나 조정 대상 지역의 주택을 보유할 경우주택 담보 대출을 받을 수가 없습니다. 예외로 추가 주택 구입 사유가 이사나 부모님 봉양 등 어쩔 수 없는 사유나기존에 주택을 2년 이내에 처분하는 경우는 적용이 되는 경우도 있습니다. LTV는 부동산 대책에서도 강화가 되었는데요. LTV가 강화되면 내 집 마려를 위해서 대출을 받을 수 있는 돈이 줄어 집값 상승률이 줄어드는 이유에서 입니다.

	규제지역
-투기지역	서울(중구,동대문,영등포,강서구,동작구,종로구,양천구,마포구,노원구,성동구,용산구,깅동구,송파구,서초구,강남구), 세종시도시
-투기과열지구	분당구,대구 수성구,서울(그러,금천,관악,은평,서대문,성북,강북,도봉,중랑,광진구),경기 과천
-조정대상지역	수원팔달,용인수지,기흥구,광교댁지개발지구,성남,고양 일부,동탄,남양주(단산동,별내동),구리시,안양 동안구

 

Q. DTI (Debt To Income) 란?

DTI 는 Debt To Income 의 약자 총부채상환비율 /금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율의 약자입니다. 연에 소득 중에 갚아야 하는 돈이 차지하는 비율인데요. 즉, 총부채상환비율을 뜻합니다. 대출을 해줄 때 채무 상환 능력을 측정해서 대출을 해준다는 뜻인데요. 연소득이 3000만 원이라고 가정할 때 DTI가 50% 라고 가정하면 매년 갚아야 할 원리금과 이자를 합쳐서 1500만 원까지 대출을 해주는 것입니다. 따라서 DTI가 낮을수록 대출이 가능한 금액이 줄어든다고 보면 됩니다.

※ 지역별 DTI 기준

※투기과열지구 및 투기지역 : 서민 실수요자 50% / 무주택 가구 40%

※조정대상 지역 : 서민실수요자 60% / 무주택가구 50%

※조정대상지역 외 수도권 : 서민실수요자 60% / 무주택가구 60% / 주택 보유자 50%

※기타 지역 : 없음

DTI 특성상 LTV를 받아을수 있어야만 의미가 있기 때문에 LTV에서 예외를 제외한 투기지역과 조정 대상 지역의 주택 보유자는 대출을 받을 수 없기 때문에 DTI의 기준이 없습니다.

※DSR (Debt Service Ratio) 란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율이라는 뜻입니다. DSR은 DTI와 비슷한 개념이지만 DTI 가 주택 담보 대출을 기반으로 상환 원리금 대출한도를 계산한다면 DSR은 신용대출이나 자동차 할부 또는 학자금 대출이나 마이너스 통장 같은 모든 대출의 원금과 이자를 고려한 대출 상환 능력을 심사하는 조금 더 까다로운 대출 규제입니다. 예를 들어서 연에 소득이 5000만 원 이이고 갚아야 할 모든 대출과 할부를 합한 금액이 연 5000만 원이라고 한다면 DSR 은 100% 가 됩니다. 최근에 시중은행에서 DSR의 70% 가 넘는 대출을 위험대출로 보고 있고 90%가 넘는 대출은 고위험대 대출로 대출을 제한하고 있습니다. 조건에 따라서 주택담보대출 외에 다른 금융조건에  DSR 상한선에 걸려 거절될 수도 있고 혹은 자영업 대출 등 모든 가계대출에 적용이 되기 때문에 DSR 비율을 강화하게 되면 훨씬 더 강력한 규제가 되는 것입니다.