지방 부동산 전망 - 부동산 대책 이후 지방에 부동산 투자

지방 부동산 전망 - 부동산 대책 이후 지방에 부동산 투자

서울의 부동산 투자가 줄어드는 추세이고 지방의 부동산 투자가 늘어나는 추세 입니다. 그렇다면  지방 부동산 투자는 안전할까요? 임대차 3 법 개정 이후에 지방 부동산 투자가 말이 많은데요. 부동산 대책 이후로 다주택자들에게 규제가 엄청나게 심합니다.  하지만 지방 부동산은 취득세 말고는 크게 걱정할 게 없습니다. 또한 취득세 개정사항도 지방쪽에서는 피할 수 있는 방법도 있는데요.

취득세 같은경우 7.10 대책 발표와는 다르게 지방 부동산(비조정지역 내)에 주택에 대한 취득세는 완하가 되었는데요. 지난 8월11일부터 계약건에 대해서는 바뀐 취득세율에 따라야 합니다.  7월 10일 이후 계약건도 11일 이전에 소유권 이전을 마치면 되는데 이제는 법대로 해야 합니다.  지방 부동산에 대한 규제가 서울과 같이 심해져서 완화가 예상되었지만 1가구 2 주택은 8% 3주택이상은 12% 였지만 완화가 되어서  2주택은 1~3%, 3 주택은 8% 4 주택 이상은 12%입니다. 이렇게 본다면 무주택자나 1 주택자 분들은 편하게 구매를 하시면 되고 2 주택 분들은 기존의 부동산을 팔고 구매를 하던가 아니면 8%의 세율을 지불하시거나 자녀 이름으로 구매를 하셔야 합니다.

지방 부동산은 아직도 대출의 대한 규제가 미미하기 때문에 대출을 끼고 집을 구매한다면 소액으로도 구입이 가능합니다. 합법적인 증여가 아니더라도 자녀가 어느 정도 나이가 있다면 세무당국에서도 인정이 되는 부분입니다. 합법적 증 요도 1억을 증여해도 공제받을 수 있고 증여세는 500만 원 정도밖에 되지 않습니다. 취득세를 8%/12% 내는 것보다는 절세할 수 있고 나이가 들어가면서 어쩔수 없이 할수 있는 상속에 대한 부담도 해결이 가능합니다. 실제 증여 수단으로 원룸 같은 부동산을 구입하여 부담부증여를 선택해서  많은 절세를 하고 계시는 분들도 계신데요. 돈을 벌어서 전세를 월세로 돌리고 대출을 갚으면서 재산 증식도 하고  우회적으로 절세를 많이 하고 있기 때문에 지방에  부동산 투자를 계획하신다면 이 부분을 꼭 알고 있으면 좋은 팁이 될 거 같습니다.

또한 이번 부동산 대책에서 완화된 부분 중 하나가 30세 미만 자녀의 세대분리가 가능해졌는데요. 종 전세법은 취득세에서 30대 미만 자녀가 결혼을 하게 되면  세대 분리가 되고 결혼 전이라면 분가해 있어도 한 세대로 인정이 되어서 취득세를 냈었는데요. 이제부터는 30세 미만이라도 월 70만 원 이상 소득에 주민등록이 따로 되어있다면 분리 세대로 인정이 됩니다. 단 만 19세 이하의 미성년자 자녀는 불가능하고  다주택자가 집을 구매할 때 알아두면 좋습니다.

지방 부동산은 아직도 조정 지연에 비해서 수익이 높은 상가들이 존재하는데요. 수도권인 서울보다는 당연히 가격이 싸고 이마저도 전문가들에게 상담받으면 대출 끼고 적은 금액으로 구매가 가능합니다. 수익형 부동산에서 가장 수익이 많은 부동산 투자는 원룸 같은 주택인데요. 주택투자를 제안하면 상대적 비규제 지역인 지방 주택시장이 좋아지는 것은 당연한 일입니다. 부동산 정책은 언제든 있었던 일이고 언제나  큰일이지만 큰 그림을 본다면 먼저 움직이는 사람들이 언제나 큰 이익을 봤습니다. 부동산 규제가 심하다고 해서 전체가 다 그런 줄  알고 계신 분들이 계신데지방 부동산은 규제가 있긴 하지만  상대적으로 규제지역에 비해 조건이 좋아졌다고 생각합니다.

부동산을 운영하면서 내는 세금을 보유세라고 합니다. 우리가 알고 있는 7월과 9월에 내는 것은 재산세인데요. 재산세는 이번 7.10 이후에 변한 건 없습니다. 변한건 재산세가 아니라 인별과세 즉 개인 개인에게 부과되는 종합부동산세입니다. 종부세의 개정된 최고 세율은 6%이고 실제로 6%를 내려면 공시 가격으로 94억 원 정도 돼야 합니다. 지방 부동산 쪽에 종부세를 내는 곳이 적은 건 사실입니다.다주택자는 기본공제가 인별로 6억이고 1가구 1 주택자는 기본공제가 9억 원입니다. 이것을 뺀다면 낸다고 해봐야 얼마 안 되는 돈이고 실제로는 지방에서 큰 집 몇 채 보유해야 종부세를 조금 내게 됩니다.

기본 공제된 금액에서 이것저것 생각해서 빼주고 이번 부동산 대책에서 임대등록제도가 대대적 개편되었는데 거기에 다가구 주택은 빠졌습니다. 다가구나 원룸을 구입해서 민특법상 임대사업자 등록하게 되면 종부세 합산 배제가 가능합니다. 그나마 내는 사람은 적은 지방 쪽이지만 공시 가격은 꾸준히 올라간다는 거 아셔야 합니다. 지금은 적지만 차후에 임대 사업자 등록을 고려해볼 필요가 있습니다. 앞으로 임대사업자 등록은 미래에 필수라고 생각하시면 됩니다.집을 살 때 공동명으로 구매를 하시게 되면 개별주택 공시 가격이 12억 원 까지 기초 공제가 가능합니다. 공시지가가 12억 원이 되려면 지방에서 주택을 많이 가지신 분들이 종부세를 지불하는데요. 그나마 종부세가 나오더라도 사업자 등록을 하신다면 합산 배제되어 종부세는 면제되게 됩니다. 그렇기 때문에 종부세 걱정은 지방 부동산 투자를 하신다면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 단 서울을 안되고 비조정지역인 지방 부동산에서만 합산배제됩니다. 그렇기 때문에 큰 규모의 임대업을 하실 분이라면 필수이지만 원룸 한두채 가지고 계실 분들이라면 안 나오거나 적게 나오기 때문에 지방 부동산에 투자하실 분이라면 크게 걱정하실 필요가 없습니다.

부동산을 매도 시에 양도차익실현이 부동산을 투자하는 가장 큰 목적 중 하나인데요. 이번 대책의 양도세율이 엄청난데요. 1년 미만 40%=>70% / 2년 미만 60% 인데요. 하지만 지방 부동산에서는 이것이 전부입니다. 즉 지방에서는 2년 안에 팔지 않으면 되는 것인데요. 수익형 부동산을 2년 안에 구매해서 파는 일은 거의 없다고 보시면 되는데요. 다가구주택이나 원룸의 특성상 보유수익을 얻기 위해서 투자하는 것이기 때문에 특별한 경우가 아니라면 단기 매매하는  일은 없다고 생각이 듭니다. 양도세 중과는 지방에서는 없습니다.

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이렇게 바뀌게 된 부동산 대책으로 지방 부동산에 끼치는 영향에 대해서 알아보았는데요. 투기과열지구가 아닌 비조정지역 내에 적용되는 부동산 대책에 대해서 살펴봤는데 지방 부동산 쪽은 그나마 서울이나 수도권 지역에 비해서 규정이 많이 완화되어있습니다. 이런 부분을 잘 알고 부동산 투자를 하신다면 수도권 부동산 투자보다 더 많은 이익을 남길 수 있을 것 같습니다.